Phoenix Arizona 2012 Real Estate Market Outlook And Beyond - Apakah Pemulihan sini?

Phoenix Arizona 2012 Real Estate Market Outlook And Beyond - Apakah Pemulihan sini?

Pasar real estat telah berubah secara drastis di Metro Phoenix dalam 6 bulan terakhir. Sudah hari-hari di mana investor bisa ceri-memilih kesepakatan terbaik dari ratusan properti yang tersedia. Lewatlah sudah hari-hari ketika Anda perlu khawatir tentang penurunan harga lebih lanjut dan kapan dan di mana bawah pasar yang. Sejujurnya, kami telah mencapai bawah pasar dan sebenarnya di jalan menuju pemulihan dengan harga benar-benar meningkatkan melalui pertama 2/4 2012.

Semuanya dimulai beberapa waktu menjelang awal kuartal keempat 2011. Itu hampir seperti sebuah saklar pergi dan investor dari seluruh AS dan global (dipimpin oleh Kanada dan Aussies) menemukan cara gila-gilaan baik penawaran real estate dan kembali berada di Metro Phoenix. Mereka mulai datang dan membeli berbondong-bondong. Ini melaju tingkat persediaan turun dan mendatar harga. Kami pergi dari pasokan 4 + bulan rumah untuk kurang dari pasokan tiga bulan dalam 3-4 bulan kerangka waktu. Sebagai tingkat persediaan menurun, kita mulai melihat banyak investor mengejar semakin sedikit penawaran. Pada akhir tahun ini dan ke awal 2012, sifat yang ideal untuk investasi yang melihat beberapa penawaran dengan banyak dari mereka yang menawarkan uang tunai. Itu / tidak jarang memiliki rumah keluarga tunggal di bawah $ 100.000 dalam daerah yang layak dengan 20 + penawaran datang pada mereka dalam waktu 48 jam berada di pasar! Ini telah mendapat gila. Penawaran yang masuk daftar harga di atas secara teratur dan saya yakin penilai mengalami heck of waktu mencari tahu apa nilai pasar lakukan.

Di daerah seperti Tolleson, Avondale, Litchfield Park dan Goodyear, harga telah meningkat 10-20% dalam hitungan 4-5 bulan! Orang-orang yang membeli rumah di daerah-daerah di 2 tahun terakhir mulai membuat beberapa uang serius sekarang apakah Anda membeli rumah sebagai investasi atau untuk rekreasi.

Jadi di mana kita saat ini? Semakin rendah harga daerah di seluruh wilayah Metro telah terus meningkat selama beberapa bulan terakhir. kisaran harga paling aktif berada di bawah $ 100.000 dan untuk tingkat yang lebih rendah, $ 100.000 - $ 200.000. Tentu saja, di beberapa daerah yang lebih premium, ujung bawah mungkin termasuk rumah hingga $ 350.000 - $ 400.000 dan di daerah-daerah, tingkat persediaan sangat rendah dan harga juga meningkat drastis. Daerah seperti Scottsdale, misalnya. Kejutan yang saya temukan adalah bahwa ada juga sejumlah besar kegiatan mengambil pada tingkat harga tertinggi di bidang-bidang seperti Paradise Valley dan North Scottsdale. Sekarang ada berbondong-bondong pembeli kas masuk dan menargetkan penawaran terbaik lebih dari $ 1.000.000. Jadi seperti yang Anda lihat, ada BANYAK uang berenang di sekitar daerah mencari rumah yang menjadi pertanda baik untuk masa depan kita.

Berbicara tentang masa depan, saya ingin berbagi dengan Anda di mana saya melihat pasar menuju ke 3-6 bulan ke depan dan kemudian selama beberapa tahun. Secara pribadi, berdasarkan apa yang saya lihat dengan jenis pembeli berebut sekitar sekarang, saya pikir kita berada dalam up-tik sementara di pasar disebabkan oleh besar banjir NILAI investor. Apa yang saya maksud dengan investor nilai? Ini adalah investor yang sedang didorong untuk membeli real estate karena nilai saat ini melekat mereka melihat karena harga rendah dan peluang arus kas positif tidak pernah dilihat sebelumnya. Investor ini tidak harus bingung dengan berbondong-bondong investor yang membeli real estate di wilayah kami di 2004-2006. Jenis-jenis investor saya akan mengklasifikasikan investor sebagai SPEKULATIF. Didefinisikan sebagai individu berinvestasi hanya pada spekulasi bahwa nilai akan terus meningkat bahkan dalam menghadapi ada fakta rasional atau alasan yang jelas (alias THE HERD Mentalitas).

Mengapa saya berpikir turn-sekitar ini cepat akan berumur pendek? Karena menurut sifatnya, Nilai Investor adalah makhluk yang lebih cerdas yang didorong oleh arus kas dan kembali berdasarkan pendapatan, tidak capital gain. Setelah tingkat harga mencapai tingkat di mana pendapatan tidak lagi membenarkan nilai (arus kas positif menghilang), ini investor cerdas akan menghentikan kegilaan pembelian gila dan fase 2 dari pemulihan pasar menunggu. Ketika ini terjadi, saya berharap harga tingkat off untuk sementara dan tingkat persediaan untuk meningkatkan ke tingkat yang lebih normal. Bisa investor spekulatif memasuki keributan dan menyebabkan pasar untuk terus bergerak ke atas? Tentu saja. Tapi saya pikir sebagian besar orang-orang mendapat dipalu selama menjalankan di nilai dari 2004-2006 dan yang paling sekarang tunai miskin dan tidak mampu untuk masuk keributan. Beberapa mungkin masih berada di luar sana dan tentu ada kemungkinan bahwa beberapa Nilai Investor mulai serakah dan melupakan filosofi investasi mereka dan membeli real estate hanya pada potensi apresiasi modal, tapi saya tidak melihat bahwa sebagai cukup besar kelompok untuk menjaga harga meningkat dan tingkat persediaan sangat rendah.

Setelah perlambatan sementara ini terjadi, saya mengharapkan pasar kami untuk kembali ke tingkat stabilitas untuk jangka waktu 6-12 bulan. Dengan stabilitas yang saya maksud penilaian tingkat (mungkin kenaikan harga sedikit) dan tingkat persediaan yang normal lebih dari 3-4 bulan ketersediaan rumah. Apa yang akan menyebabkan jeda singkat di pasar? Saya percaya itu akan disebabkan oleh penghentian pembeli investor dan kurangnya pemilik rumah sebagai pembeli yang akan berlanjut sampai jiwa-jiwa miskin yang menderita dari penjualan pendek dan default dapat masuk kembali proses pembelian rumah.

Kemudian, 6 bulan sampai 1 tahun kemudian di pertengahan hingga akhir 2013, saya pikir Anda akan mulai melihat semua orang-orang yang kehilangan rumah mereka untuk penjualan pendek atau penyitaan dan telah bekerja tekun untuk memperbaiki kredit mereka mulai kembali ke rumah- permainan kepemilikan. Hal ini akan menyebabkan harga mulai naik lagi dan saya pikir pada saat itu kami akan kembali siklus pasar real estate lebih normal. Saya tidak berharap harga untuk keluar dari kontrol lagi seperti yang mereka lakukan 5 tahun yang lalu untuk sejumlah alasan, primer 2 menjadi pedoman pinjaman yang lebih ketat dan bangunan rumah tidak lebih spekulatif (lagi karena pedoman pinjaman yang diberikan kepada pembangun / developer).

Jadi di sana Anda memilikinya! Jig itu! Apa yang saya telah mengatakan selama 2 tahun akhirnya terjadi! Investor sudah tahu bahwa penawaran di Phoenix berada di luar baik. Mereka adalah fantastis! Dan sebagai hasilnya, pasar kami telah mulai pulih bahkan dalam cahaya ekonomi AS secara keseluruhan menjadi pasar real stagnan dan paling nyata masih berjuang mati-matian. Ingat, Phoenix dan Arizona adalah salah satu yang pertama pasar real estate meledak bersama dengan Florida, Nevada dan California sehingga hanya masuk akal bahwa kita akan mencapai bagian pasar pertama dan mulai pulih sebelum kebanyakan orang lain bahkan telah mencapai pantat mereka.

Carilah artikel berikutnya tentang mengapa sekarang adalah waktu untuk pengembang / pembangun untuk mulai mencari untuk memasuki pasar Metro Phoenix dan memposisikan diri untuk keuntungan jangka panjang.